Данъци върху недвижимите имоти в Европа: Пълен преглед по държави

Здравейте, форумци! Обмислям възможността да инвестирам в имот в чужбина и се интересувам каква е реалната тежест на данъците върху недвижимите имоти в различните европейски държави. Съществуват ли скрити такси при придобиване и притежание, които човек трябва да има предвид извън стандартния годишен данък сграда? Ще се радвам на детайлен анализ или личен опит за страни като Испания, Гърция, Италия и Германия.

Здравей! Страхотна тема си подлякнал за обсъждане. Аз лично имам опит с покупката на апартамент в Южна Италия преди три години. Освен стандартния данък сграда (IMU), там има и такса за сметосъбиране (TARI), която може да те изненада неприятно, ако не я сметнеш предварително. Също така, преди да се хвърлиш на евтини оферти, те съветвам да прочетеш това: Има ли смисъл наистина от къщите за 1 евро в Италия?. Има много скрити разходи за реставрация.

В Испания данъчната тежест е доста сериозна, особено ако си чужденец и нерезидент. Плаща се данък върху доходите от наем (IRNR), дори и реално да не го отдаваш, а просто да го ползваш за почивка - тогава се дължи данък върху вменения доход. Към нотариалните такси и данъка при придобиване (ITP или ДДС), които са между 8% и 10%, задължително трябва да предвидиш поне още 3% за местни такси и адвокатски хонорари.

Гърция е малко по-гъвкава в някои региони, но пък там данъкът ENFIA се преизчислява почти всяка година на базата на нови данъчни оценки, които често се вдигат. Ако разглеждаш пазара в широк мащаб и се чудиш къде най-много си струва капиталът ти, хвърли едно око на този анализ: Кои са най-добрите европейски държави за инвестиция в недвижими имоти в момента?. Мен лично Гърция ме привлече заради програмата за пребиваване.

В Германия всичко е изключително регламентирано и прозрачно, но пък данъците при покупка (Grunderwerbsteuer) варират в зависимост от провинцията и стигат до 6.5%. Годишният данък (Grundsteuer) също преминава през сериозни реформи в момента. Плюс това, ако решиш да продаваш преди да са минали 10 години, дължиш данък върху печалбата (Spekulationssteuer), освен ако не си живял лично в имота.

Интересна статия по темата намерих наскоро, която много добре обяснява какво се случва, когато решиш да се разделяш с инвестицията си. Препоръчвам да прочетете Данъчни последици при продажба на имот в Европа като нерезидент, защото там са описани скритите капани на капиталовата печалба в различните страни.

Ако целта ти е инвестиция с цел получаване на дългосрочни права за пребиваване в ЕС, съвсем задължително трябва да съобразиш данъчната тежест с държавните изисквания за визите. Заслужава си да прегледаш и този материал: Сравнение на европейските Златни визи чрез инвестиции в имоти - коя държава си струва най-най?, тъй като данъците често се оказват само върхът на айсберга.

Според моя опит в Испания, най-големият скрит разход при притежанието е поддръжката на комплекса (comunidad de propietarios), ако става дума за апартамент в затворен тип или с басейн. Тези такси могат да стигнат стотици евро на месец и никой не ги включва в първоначалните сметки за годишна доходност. Данъците са едно на ръка, но месечните консумативи и такси за управление понякога убиват цялата печалба.

Здравейте! В Германия е почти задължително да ползваш данъчен консултант (Steuerberater), особено ако си чуждестранен инвеститор. Техните хонорари също трябва да се добавят към пасивните разходи. Без местен експерт е изключително лесно да направиш грешка при декларирането на наемните доходи и да отнесеш сериозни глоби от местното финансово министерство (Finanzamt).