Процедура по прехвърляне на нотариален акт при покупка на имот в Европа

Планирам да закупя ваканционен имот в чужбина и се интересувам какви са стъпките за вписване на нотариалния акт в местния имотен регистър. Има ли съществени разлики в административните изисквания спрямо България и какви документи трябва да подготвя предварително? Ще се радвам на съвети от хора, които вече са преминали през този процес в държава от ЕС.

Процесът е доста специфичен за всяка държава. В Испания например нотариусът има много по-голяма роля отколкото в България. Силно препоръчвам да си наемете местен адвокат, който да провери дали имотът няма тежести, преди да превеждате пари. Вижте тази статия за превод на големи суми, за да нямате проблеми с банките.

В Гърция процедурата отнема време заради бюрокрацията. Трябва ви местен данъчен номер (AFM), дори да не сте местно лице. Документите, които подготвих, бяха преведени от оторизиран преводач и легализирани с апостил. Всичко става през нотариус, който вписва сделката в имотния регистър (Hypothekofylakio).

Ако купувате с цел инвестиция, внимавайте с местните регулации. В много европейски градове сега има нови правила за Airbnb, които могат да ограничат доходите ви. Проучете добре общината, преди да подпишете каквото и да е.

В Италия купувахме имот в Тоскана. Основната разлика е, че нотариусът там носи лична отговорност за законността на сделката. Той прави всички проверки, но таксите му са доста по-високи от тези в България. Подгответе се с търпение и добър преводач.

Най-важният съвет: никога не подписвайте предварителен договор без проверка на 'Nota Simple' (в Испания) или еквивалента му в друга държава. Регистърът е публичен, но се изисква достъп, за който обикновено адвокатът ви ще се погрижи.

Във Франция процедурата се движи от 'notaire'. Важно е да знаете, че там таксите за прехвърляне (frais de notaire) са около 7-8% от стойността на имота, което е доста повече от българските такси. Всичко се вписва автоматично от нотариуса след плащане на дължимите данъци.

Задължително си извадете удостоверение за произход на средствата. Европейските банки са много стриктни заради мерките срещу пране на пари. Ако сумата е голяма, консултирайте се с финансов съветник предварително.

Ако търсите нещо по-модерно, разгледайте опциите за еко-съобразни имоти, тъй като в много страни от ЕС има данъчни облекчения за енергийна ефективност. Това може да ви спести много пари в дългосрочен план.

В Германия всичко е изключително организирано. Нотариусът подготвя договора и след това се прави 'Auflassung' (вписване на прехвърлянето). Процесът е много прозрачен, но изисква перфектно владеене на езика или заклет преводач на самата среща.

Не подценявайте разходите по поддръжката след покупката. Всяка държава има различен годишен данък върху имотите. В Португалия например имаше промени в данъчното облагане за чужденци, така че проверявайте актуалното законодателство към момента на сделката.

Моят съвет е да не пестите от местен адвокат. В България сме свикнали на по-бързи процедури, но в чужбина една грешка в документацията може да ви коства месеци забавяне и допълнителни разходи за корекции в имотния регистър.